Marrakech Horizon 2026 Classement stratégique des quartiers pour investir (2026–2030)

Le marché immobilier de Marrakech s’organise aujourd’hui autour de plusieurs zones bien distinctes, chacune attirant un type d’investisseur spécifique.

Entre patrimoine historique, résidences golfiques, appartements urbains premium et villas de prestige, certains secteurs se démarquent clairement par leur potentiel de valorisation et leur attractivité internationale.

Voici un classement stratégique des quartiers les plus porteurs à Marrakech pour les prochaines années.

1 — Médina Premium

Le cœur patrimonial de Marrakech

La Médina de Marrakech représente le segment le plus patrimonial du marché immobilier de la ville.

La rareté des riads dans les quartiers les plus recherchés explique en grande partie la progression continue des prix. Les opportunités deviennent de plus en plus limitées dans les zones historiques premium, ce qui maintient une pression constante sur les valeurs immobilières.

Cette rareté est renforcée par deux facteurs :

• le nombre limité de riads disponibles dans les quartiers les plus recherchés
• la transformation progressive de nombreux biens en maisons d’hôtes ou en résidences secondaires.

Mouassine — le « triangle d’or » de la Médina

Mouassine est l’un des secteurs les plus prestigieux et les plus recherchés de la Médina.

On y trouve :

• des riads historiques parfaitement restaurés
• des galeries d’art, concept stores et restaurants haut de gamme
• une proximité immédiate avec les souks et la place Jemaa el-Fna.

Plusieurs établissements emblématiques s’y trouvent, comme Riad El Fenn ou Palais Sebban.

Prix approximatifs

Riad rénové
environ 50 000 DH/m²

Riads d’exception
70 000 DH/m² et plus

Profil d’acheteurs

• collectionneurs de patrimoine
• investisseurs hôteliers et maisons d’hôtes
• investisseurs étrangers recherchant une forte rentabilité locative.

Dar El Bacha

Situé au nord-ouest des souks, Dar El Bacha est l’un des quartiers les plus aristocratiques de la Médina.

Il se distingue par :

• ses palais historiques
• ses riads d’architecture remarquable
• une clientèle internationale très haut de gamme.

Pourquoi ce secteur est très recherché

• calme relatif pour la Médina
• proximité immédiate des souks
• image très forte du « luxury riad ».

Les prix y sont comparables à ceux de Mouassine.

Riad Zitoun (Jdid et Kedim)

Riad Zitoun est l’un des secteurs les plus recherchés pour l’investissement.

Atouts

• accès relativement facile
• proximité de la place Jemaa el-Fna
• nombreux riads transformés en maisons d’hôtes.

Dans les quartiers premium de la Médina — Kasbah, Riad Zitoun, Dar El Bacha et Mouassine — les prix oscillent généralement entre :

30 000 et 50 000 DH/m²

Les biens à Riad Zitoun sont en moyenne environ 10 % moins chers que ceux de Mouassine et Dar El Bacha, ce qui en fait un secteur très recherché par les investisseurs.

Kasbah

La Kasbah, située au sud de la Médina, est l’un des quartiers historiques les plus emblématiques.

Elle est particulièrement appréciée pour :

• son authenticité
• la présence de monuments majeurs comme les Tombeaux Saâdiens et le Palais El Badi.

Aujourd’hui, ce secteur connaît une transformation importante avec :

• de nombreux riads rénovés
• un développement des maisons d’hôtes
• une clientèle internationale croissante.

Prix approximatifs

Riad rénové
30 000 à 40 000 DH/m²

Ksour

Ksour est un quartier central situé entre Mouassine et Jemaa el-Fna.

Ses principaux atouts :

• proximité immédiate de la place
• riads historiques
• très forte demande touristique.

Les prix y sont globalement comparables à ceux de la Kasbah.

Quartiers de la Médina en devenir

À côté des quartiers premium, plusieurs secteurs offrent encore des opportunités d’investissement à des prix plus accessibles.

Parmi eux :

• Bab Doukkala
• Riad Laarouss
• Mellah
• Kennaria

Prix observés

Riads à rénover
15 000 à 20 000 DH/m²

Riads rénovés
22 000 à 35 000 DH/m²

Ces quartiers attirent les investisseurs recherchant un ticket d’entrée plus accessible avec un potentiel de valorisation à moyen terme.

Facteurs déterminants de valeur dans la Médina

Tous les riads ne se valent pas. Leur valeur dépend notamment de :

• la proximité de Jemaa el-Fna
• l’accès voiture ou parking
• la largeur des ruelles
• la situation juridique (titre foncier ou réquisition)
• le nombre de chambres (minimum 5 pour une maison d’hôtes)
• l’existence d’un permis d’habiter et la conformité des constructions
• la présence d’une piscine.

Deux riads similaires peuvent ainsi avoir des valeurs très différentes selon leur emplacement exact et leur statut juridique.

Évolution récente

+30 à +40 % depuis 2018

2 — Domaines golfiques

Amelkis • Al Maaden • Royal Palm

Les domaines golfiques représentent aujourd’hui l’un des segments les plus internationaux du marché immobilier de Marrakech.

La rareté des terrains disponibles et des villas à la vente renforce l’attractivité de ces domaines.

Prix moyens des villas

Villa standard
terrain ~1000 m²
surface construite 400 à 500 m²

8 à 15 millions DH

Villas très haut de gamme
première ligne golf ou vue Atlas
terrain ~2000 m²

15 à 30 millions DH et plus

Évolution récente

+20 à +25 % depuis 2019

Ces domaines séduisent particulièrement les acheteurs étrangers grâce à :

• la sécurité
• les infrastructures premium
• l’environnement paysager
• la présence de club-houses et services hôteliers (ex : Fairmont Royal Palm).

Ils offrent également une très bonne rentabilité locative avec peu de saison creuse et une bonne liquidité à la revente.

3 — Palmeraie / Bab Atlas

Le segment ultra-luxe

La Palmeraie reste l’un des symboles historiques du luxe à Marrakech.

On y trouve à la fois :

• des villas contemporaines spectaculaires
• et de grands palais marocains inspirés par des architectes reconnus comme Boccara ou Elie Mouyal, dont le style redevient très recherché.

Prix moyens

Villa ancienne à rénover sur 1 hectare
environ 25 millions DH

Villa récente sur 1 hectare
environ 50 millions DH

Palais d’exception sur plusieurs hectares
plus de 10 millions d’euros

Évolution récente

+15 à +20 % depuis 2020

Ce secteur attire une clientèle ultra-fortunée internationale grâce à :

• de très grands terrains
• des propriétés spectaculaires
• un niveau élevé de confidentialité.

4 — Hivernage

Quartier urbain premium

Hivernage est considéré comme le quartier le plus prestigieux pour les appartements à Marrakech.

La rareté du foncier et la proximité immédiate des hôtels cinq étoiles, restaurants gastronomiques et établissements de luxe contribuent à maintenir une forte valorisation des biens.

On y trouve :

• des immeubles contemporains
• des résidences au style marocain élégant
• de grandes terrasses orientées plein sud avec vue sur l’Atlas
• des penthouses spectaculaires avec piscine rooftop.

Prix moyens observés

Appartement à rénover
22 000 à 25 000 DH/m²

Appartement neuf ou récent
30 000 à 40 000 DH/m²

Penthouses d’exception
plus de 50 000 DH/m²

Ce quartier attire :

• expatriés
• investisseurs locatifs
• résidences secondaires urbaines
• clientèle internationale recherchant un pied-à-terre premium.

Situé au cœur de la vie nocturne et touristique de Marrakech, Hivernage bénéficie également de la proximité des grands hôtels, casinos, restaurants et boutiques de luxe.

5 — Guéliz / Majorelle

Le centre moderne de Marrakech

Guéliz constitue le cœur urbain moderne de Marrakech avec une forte activité commerciale, culturelle et résidentielle.

Le ticket d’entrée y est plus accessible tout en restant dans un quartier premium.

Prix moyens

18 000 à 35 000 DH/m²

Le secteur bénéficie :

• d’une forte liquidité du marché
• d’une demande locative constante
• d’une position centrale dans la ville.

Il attire notamment :

• investisseurs Airbnb
• expatriés recherchant une location proche des écoles et des centres d’intérêt.

Majorelle — micro-marché premium

Autour du Jardin Majorelle, quelques résidences contemporaines très recherchées offrent :

• une vue directe sur le jardin
• des orientations plein sud
• une architecture contemporaine haut de gamme.

Les reventes y sont extrêmement rares, créant un micro-marché particulièrement recherché.

Prix observés

Appartements avec vue Majorelle
35 000 à 40 000 DH/m² et plus

6 — Routes périphériques premium

Route de Fès • Route d’Ourika • Route d’Amizmiz

Ces axes connaissent un développement important de résidences privées et de programmes de villas neuves.

Prix moyens

Villas
5 à 13 millions DH

Villas avec VNA sur 1 hectare avec vue Atlas
20 à 40 millions DH

Évolution récente

+15 % depuis 2020

Les investisseurs privilégient aujourd’hui :

• des architectures différenciantes
• des projets à taille humaine
• des emplacements proches des golfs.

Conclusion

Les quatre piliers du marché immobilier de Marrakech

Le marché immobilier de Marrakech repose aujourd’hui sur quatre piliers majeurs :

1️- La Médina patrimoniale
2️- Les villas dans les domaines golfiques
3️- Les propriétés de prestige dans la Palmeraie
4️- Les appartements premium de Guéliz, Hivernage et Majorelle

Ces segments structurent la demande internationale et concentrent la majorité des investissements.

Dans un contexte de croissance touristique, d’amélioration des infrastructures et de grands projets à l’horizon 2030 — notamment la Coupe du Monde et le développement du TGV — Marrakech devrait continuer à s’affirmer comme l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques du bassin méditerranéen.



Marrakech n’est pas seulement une destination… c’est aujourd’hui l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques de la Méditerranée.

Si vous souhaitez investir dans un riad de caractère, une villa d’exception ou un appartement premium, notre équipe peut vous accompagner pour identifier les meilleures opportunités du marché.

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